Comment voulons-nous nous loger à l’avenir? Un logement en propriété peut-il encore servir de prévoyance vieillesse? Et quelles sont les conséquences du revirement des taux sur le marché de l’immobilier? Autant de questions auxquelles répond Michael Voigtländer, expert en immobilier de l’«Institut der deutschen Wirtschaft» (Institut de l’économie allemande).

Une maison à soi avec un jardin à la campagne: tel a été le rêve immobilier absolu pendant des décennies. Mais quel est-il aujourd’hui?
Le rêve d’accéder à la propriété est encore présent. Il est toujours synonyme de prospérité et de liberté de choix. Et le désir d’emménager dans une maison individuelle reste étonnamment fort, comme l’a confirmé notre étude actuelle menée en Allemagne: C’est la forme d’habitation privilégiée, suivie par une maison mitoyenne. Peu de gens souhaitent acquérir un appartement. Ce qui a toutefois changé, ce sont les emplacements les plus recherchés. Si les gens continuent d’affluer vers les grandes agglomérations, ils apprécient aussi de plus en plus la périphérie. Des trajets rapides pour se rendre au travail, de bonnes infrastructures, une offre de loisirs étendue et un accès Internet performant restent des critères importants.

Les jeunes testent de plus en plus les nouvelles formes d’habitat comme les micro-appartements, les résidences groupées ou la cohabitation sur de grandes surfaces. La génération Z va-t-elle révolutionner la façon de se loger?
J’en doute. Bien sûr, certains aiment vivre différemment, mais au fond, beaucoup de gens souhaitent avoir un endroit où se retirer. Des études montrent que les jeunes aussi veulent acquérir leur propre logement. Et pas seulement un appartement, mais une maison avec jardin.

La tendance au télétravail et au travail mobile entraîne-t-elle un exode urbain, et donc une renaissance de la province?
Le télétravail rend attrayant un périmètre plus large autour des métropoles. Les personnes qui ne se rendent au bureau que deux fois par semaine acceptent d’habiter plus loin de ce dernier. La condition est de disposer d’une bonne infrastructure avec des écoles, des crèches, un accès Internet rapide ainsi qu’une offre culturelle, ce qui manque encore dans de nombreuses régions. Aucune ruée vers la campagne ne devrait cependant se produire. Dans les villes, de nouveaux emplois émergent dans les services et attirent des jeunes hautement qualifiés. De plus, un nombre croissant de seniors actifs privilégie également la vie urbaine.

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Le rêve d’accéder à la propriété est encore présent. Il est toujours synonyme de prospérité et de liberté de choix.

Au cours des dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté dans de nombreuses villes d’Europe. Vous en exposez les causes et des solutions possibles dans votre livre «Luxusgut Wohnen» («le logement, un bien de luxe»). Le logement sera-t-il la question sociale du XXIe siècle?
Non, je pense que c’est exagéré. Les locataires qui occupent le portefeuille de logements actuel n’ont connu que très peu d’augmentations de loyer durant cette période. En outre, les taux de vacance des zones rurales sont élevés en Allemagne, mais aussi en Suisse et en France. Il ne s’agit donc pas d’un problème de société général. Pour les personnes à la recherche d’un logement dans les grandes agglomérations, qui représentent environ 10% de la population, la situation reste toutefois difficile.

Pourquoi le marché ne répond-il pas à la demande en termes de logements?
Si les investisseurs manifestent un vif intérêt pour la construction, les terrains à bâtir sont trop peu nombreux. Il y a plusieurs raisons à cela. D’une part, les communes freinent le mouvement, car elles redoutent les investissements en infrastructures qu’entraînent les grands projets de construction résidentielle. D’autre part, le problème dit «Not in my backyard» («pas dans mon arrière-cour», note de la rédaction) est de plus en plus apparent. Dès qu’un projet est planifié, des résistances émergent dans le quartier. Des recours sont formés pour des raisons de protection de l’environnement, de biodiversité ou de bruit, ce qui retarde considérablement l’activité de construction. Il y a donc un conflit entre ceux qui veulent s’installer en ville et ceux qui y vivent déjà et qui disent qu’ils ne veulent pas de nouvelles constructions ni de densité plus importante, car cela leur pèse. Je pense que ce conflit n’est pas franchement abordé.

Dans quelle mesure?
En tant que société, nous devrions sérieusement nous demander ce que nous voulons. Voulons-nous plus d’espace de vie et donc un espace de vie plus abordable? Ou préférons-nous préserver les villes telles qu’elles sont et les rendre accessibles aux nouveaux arrivants et aux jeunes avec des idées nouvelles et inédites?

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La propriété du logement est un élément toujours plus important de la prévoyance vieillesse, d’autant que les composantes légale et professionnelle de cette dernière ne génèrent que de faibles rendements.

Il est frappant de constater qu’à 42% en Suisse et 50% en Allemagne, la part de propriétaires immobiliers est nettement inférieure à celle des autrespays européens (p. ex. la France: 64%). Comment l’expliquer?
Par des raisons historiques. Dans ces deux pays, on a très tôt misé sur un marché du logement libéral et instauré une situation équitable entre propriétaires et locataires.
Dans d’autres pays européens par contre, le marché du logement a été fortement réglementé après la Seconde Guerre mondiale, par le biais d’un gel des loyers et d’une protection extrême contre les résiliations. Les propriétaires n’ont donc plus eu la possibilité de répercuter les frais de rénovation sur les locataires. Nombre d’entre eux ont donc vendu leur maison au lieu de la rénover, car cela ne valait plus la peine pour eux.

D’un point de vue économique, un taux élevé de logements en propriété est-il en principe souhaitable?
C’est important d’avoir les deux. Un taux trop élevé de logements en propriété est problématique, car il implique un endettement parfois très lourd et une prise de risques financiers de la part de nombreuses personnes, ce qui peut entraîner des dysfonctionnements, comme la crise des subprimes l’a montré récemment. En outre, les appartements en location induisent une plus grande mobilité, ce qui est profitable au marché du travail puisque les personnes sont davantage disposées à déménager. Un logement en propriété constitue quant à lui une bonne protection pour la prévoyance vieillesse. De plus, dans les pays où la proportion de logements en propriété est élevée, la fortune est répartie de manière plus égale.

Vu la hausse des prix, le rêve d’accéder à la propriété s’éloigne toujours plus. Que faudrait-il faire pour que des gens plus jeunes puissent eux aussi accéder à la propriété?
De nos jours, il n’est effectivement plus possible d’accéder à la propriété sans héritage ou avancement d’hoirie, ce qui tend à diviser la société. Abaisser les barrières d’accès pour les futurs propriétaires devrait donc être une responsabilité sociale. Il existe des instruments tout à fait valables à cet effet. En Belgique, par exemple, les primo-accédants bénéficient d’avantages fiscaux. Quiconque achète un bien immobilier pour ses propres besoins dans la région de Bruxelles bénéficie d’une franchise de 175 000 euros dans le cadre de l’impôt sur les mutations foncières. Aux Pays-Bas, il existe une assurance des emprunteurs pour les prêts hypothécaires. D’une part, cela permet une planification sûre, et d’autre part, les banques peuvent exiger moins de fonds propres de leurs clients du fait de cette importante sécurité.

En tant que société, nous devrions sérieusement nous demander ce que nous voulons. Voulons-nous plus d’espace de vie? Ou préférons-nous préserver les villes telles qu’elles sont et les rendre accessibles aux nouveaux arrivants?

Y a-t-il aussi des approches privées intéressantes?
Oui, en France, par exemple. Là-bas, des employeurs accordent des prêts à leurs collaborateurs pour l’acquisition de logements en propriété. Ils le font également dans leur intérêt, car comme les spécialistes sont plus recherchés que jamais, quand une entreprise parvient à aider ces derniers à acquérir un logement, il en résulte un lien fort avec la localité, ce qui augmente les chances de conserver ces précieux collaborateurs.

Le logement en propriété peut-il encore servir de prévoyance vieillesse?
La propriété du logement est un élément toujours plus important de la prévoyance vieillesse, d’autant que les composantes légale et professionnelle de cette dernière ne génèrent que de faibles rendements. Un bien immobilier offre de nombreuses possibilités d’action, même si l’on pense souvent qu’il induit surtout un cumul des risques. A la retraite, on peut ainsi partiellement renouveler une hypothèque sur son logement, ou encore le vendre et louer autre chose grâce au capital généré. Au final, un logement en propriété crée une valeur qui permet de faire des projets. Et plus on achète jeune, plus on profite d’avantages.

Actuellement, la situation financière traverse des changements: les taux d’intérêt augmentent, tandis que les salaires réels baissent à cause de l’inflation. Qu’est-ce que cela signifie pour le logement?
Je suppose qu’à l’avenir, ce seront plutôt des surfaces plus petites qui seront demandées. Des surfaces plus petites mais suffisamment de pièces: c’est certainement une stratégie d’adaptation. La demande pour les très petits appartements situés en centre-ville devrait également croître.

Une débâcle des subprimes menace-t-elle l’Europe si les taux d’intérêt devaient massivement remonter à l’avenir?
Pour des pays comme la Suisse, l’Allemagne, l’Autriche ou la France, je dirais que non, car les taux d’intérêt sont généralement fixés sur de longues périodes et les prêts hypothécaires sont généralement amortis correctement. Une hypothèque à taux fixe et de longue durée peut bien supporter ce genre de situation. En revanche, les pays où les taux sont plus courts et variables, comme l’Espagne ou la Grande-Bretagne, pourraient connaître une situation plus difficile.

Pour finir, une question qui intéresse tout le monde: comment se loge un économiste spécialiste de l’immobilier?
Pour nous aussi, le souhait d’acquérir notre propre logement s’est accru lorsque nous avons fondé une famille. Nous avons ainsi pu acheter une maison en 2007. Pas à Cologne, où je travaille, mais un peu à l’écart, à Leverkusen, où les prix sont plus modérés. C’est justement l’une des réalités du marché du logement. Le logement est un bien de consommation. Les uns en attendent plus, d’autres moins. Nous devons arrêter de croire que tout le monde doit pouvoir trouver un bien bon marché en centre-ville.

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Michael Voigtländer

Michael Voigtländer est responsable du domaine de compétences Marchés financiers et immobiliers à l’«Institut der deutschen Wirtschaft» de Cologne. Il est également professeur honoraire de la faculté d’économie politique à la haute école de Bonn-Rhein-Sieg. Il est l’un des économistes les plus cités en Allemagne et l’auteur de plusieurs livres. Il a récemment publié «Luxusgut Wohnen. Warum unsere Städte immer teurer werden und was zu tun ist.» (éditions Springer).

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