Combien de temps peut vivre un bâtiment?

Même les constructions ne sont pas éternelles. Leur longévité a-t-elle augmenté? Quels sont leurs organes vitaux et quelles mesures permettent d’accroître leur durée de vie? Petit tour d’horizon de la situation.

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«Haus Bellevue», joyau architectural de Zurich: construit en 1856, il est encore en parfait état après plusieurs rénovations.

Selon la Banque mondiale, un enfant qui naît aujourd’hui vivra 71 ans – et même 83 ans en Suisse. En 1960, l’espérance de vie globale était encore de 52 ans. Si nous vivons maintenant presque deux décennies de plus, c’est grâce aux progrès fulgurants de la médecine et à l’amélioration notable de la situation générale en matière d’alimentation et d’hygiène.

Les bâtiments dans lesquels nous vivons et travaillons ont-ils bénéficié d’avancées semblables? Ou, pour le dire autrement: quelle est la durée de vie actuelle d’un immeuble? Si la Banque mondiale ne répond pas à cette question puisqu’elle n’établit que des statistiques humaines, les experts du secteur immobilier sont unanimes: «On estime que la durée de vie des immeubles résidentiels est de 70 à 100 ans», déclare Renato Piffaretti, Head Real Estate Suisse chez Swiss Life Asset Managers. Les statistiques en matière de construction le confirment: en Suisse, le taux de renouvellement atteint un peu plus d’1%. Ce qui signifie qu’environ 1 bâtiment sur 100 est remplacé tous les ans. Et que, selon cette même logique, les immeubles vivent une centaine d’années. Selon une étude du Parlement européen, ce chiffre correspond également à peu près au taux de renouvellement typique en Europe (Allemagne: 1,5%, France: 2%).1

Le «squelette» dure le plus longtemps

Mais tous les immeubles ne se valent pas et plusieurs facteurs influent sur la durée de vie réelle d’un bâtiment. Le plus important d’entre eux est l’entretien. Selon Renato Piffaretti: «Pour les immeubles résidentiels, il faut constituer des réserves correspondant à environ 1% de la valeur du bâtiment pour s’assurer de disposer de fonds suffisants lorsqu’il faudra procéder aux rénovations, c’est-à-dire tous les 30 ans».

Les organes «vitaux» d’un bien immobilier ont des durées de vie qui diffèrent2: on considère que les équipements de la cuisine et de la salle de bains, les peintures et les revêtements de sol doivent être changés tous les 10 à 15 ans; quant aux canalisations, fenêtres ou toits plats, ils doivent être rénovés tous les 30 ans et la structure (béton ou briques), qui constitue le «squelette» du bâtiment, doit être restaurée au bout de 70 à 100 ans. Les investissements nécessaires à cette remise en état sont cependant considérables et ne se justifient en général que pour des bâtiments historiques de valeur comme on en voit un peu partout dans les vieilles villes d’Europe.

Ce que l’on appelle la séparation des systèmes constitue donc l’un des principaux éléments garantissant une construction durable, explique Renato Piffaretti: «Il faut regrouper des éléments de différentes durées de vie. Ils sont ainsi plus faciles à atteindre et à remplacer. Les canalisations, par exemple, ne sont plus embétonnées mais placées dans des gaines techniques ouvertes».  

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«On estime que la durée de vie des immeubles résidentiels est de 70 à 100 ans.»
Renato Piffaretti, Head Real Estate Suisse chez Swiss Life Asset Managers
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Construction et darwinisme

D’une manière générale, les constructions d’aujourd’hui anticipent davantage qu’avant, confirme Peter Richner, directeur adjoint du Laboratoire fédéral d’essai des matériaux et de recherche (Empa) et responsable du projet «NEST»3, un bâtiment modulaire dédié à la recherche et à l’innovation dans lequel sont testés de nouvelles technologies et de nouveaux matériaux et systèmes. «La flexibilité d’un bâtiment est l’une des clés de sa longévité», affirme-t-il, ajoutant: «Il faut pouvoir adapter simplement la répartition de l’espace». Selon lui, cuisine et salle de bains doivent par exemple maintenant répondre à des besoins totalement différents de ceux qui prévalaient il y a 30 ans. Les logements de cette époque étant difficilement modifiables, ils ont souvent dû être démolis avant l’heure. «Aujourd’hui», poursuit Peter Richner, «on essaie de construire de façon à pouvoir réagir simplement aux besoins futurs».

Mais il n’y a pas que l’intérieur qui compte. L’aspect extérieur d’un bâtiment détermine aussi sa longévité. «Au bout du compte, l’immeuble que l’on construit doit plaire à ses habitants», confirme Peter Richner, qui est régulièrement invité à participer à des jurys de concours d’architecture. Les bâtiments sont aussi selon lui soumis à une sorte d’évolution darwinienne, dans laquelle c’est le plus fort (dans ce cas, le plus beau) qui l’emporte et qui survit: «Ce que l’on n’aime pas est détruit plus rapidement et l’on prend plus de soin des constructions de qualité». 

«La flexibilité d’un bâtiment est l’une des clés de sa longévité: il faut anticiper lors de la planification pour que la répartition de l’espace puisse ensuite être facilement adaptée.»
Peter Richner, directeur adjoint de l’Empa
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L’importance de l’emplacement

La localisation est cruciale. C’est une règle tacite dans le secteur immobilier, qui joue un rôle essentiel dans la durée de vie d’un bâtiment. S’il se situe à un emplacement central privilégié, il est judicieux d’examiner, avant de le rénover, si en construire un plus grand ne serait pas un investissement plus attrayant et durable. La société actuelle exige et encourage aussi la construction de nouveaux immeubles, car densifier les zones résidentielles permet de préserver les terres arables. Opter pour du neuf se justifie également par le fait qu’une grande partie des matériaux d’aujourd’hui sont recyclés et que certains d’entre eux sont directement réaffectés à la construction du nouvel ouvrage.

Enfin, la destination du bâti influe aussi sur sa longévité: «On considère que la durée de vie des bâtiments industriels ou logistiques n’est que de 30 à 40 ans environ», déclare Renato Piffaretti, de Swiss Life Asset Managers, «et ce, non pas parce qu’ils résistent moins bien au passage des années, mais simplement parce que l’on part du principe que les investissements consentis doivent alors être rentabilisés – d’autant qu’il est difficile de prévoir s’ils satisferont encore ensuite aux besoins».

«La qualité a un prix»

Reste maintenant à savoir si la durée de vie des bâtiments a augmenté de manière similaire à celle de l’homme. «Non, au contraire», répond Renato Piffaretti, «les matériaux modernes de construction comme ceux d’isolation durent plutôt moins longtemps que la pierre et le bois». Il ajoute en outre que l’on ne sait pas encore très bien comment vieillissent les nombreux matériaux synthétiques et composés chimiques comme les colles, qui sont utilisés de nos jours. «Et puis», poursuit Renato Piffaretti, «la pression sur les coûts est telle que les constructions sont optimisées de façon à ne plus fournir que ce que l’on attend d’elles». Avant, on prévoyait selon lui encore une réserve de 100%. Mais ce temps-là est révolu.

Et de conclure: dans le bâtiment, c’est comme partout, la qualité a un prix. On ne construit plus pour l’éternité mais pour quelques générations seulement.

1 Boosting Building Renovation: What Potential and Value for Europe?  (Study for the ITRE Committee, 2016), en anglais
http://www.europarl.europa.eu/thinktank/en/document.html?reference=IPOL_STU(2016)587326 

2 Was hält wie lange? Die Lebensdauer der Bauteile. (en allemand):
http://www.beobachter.ch/fileadmin/dateien/shop/hilfsmittel/0701.pdf

3 Projet «NEST» (Next Evolution in Sustainable Building Technologies) de l’Empa
(en allemand ou en anglais):
https://www.empa.ch/de/web/nest/overview

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