Un terrain de 73 hectares à l’ouest de Francfort, une maison parisienne à la spectaculaire façade en verre, un bâtiment prestigieux sur la Bahnhofstrasse à Zurich ou encore un hôtel à Barcelone : Swiss Life dispose d’un portefeuille immobilier vaste et diversifié d'actifs commerciaux et résidentiels, tout en contribuant au développement de nouveaux sites et quartiers urbains. Nous avons sélectionné dix biens et projets immobiliers d’exception en Suisse, en Allemagne, en France et en Espagne.

Pour le groupe Swiss Life, l’immobilier est une classe d'actifs clé, en adéquation avec les engagements d’assurance à long terme de l’entreprise et qui offre des rendements stables. Swiss Life Asset Managers est le gestionnaire d’actifs pour les activités d’assurance de Swiss Life et pour les clients institutionnels. Fin juin 2024, Swiss Life Asset Managers gérait et administrait des biens immobiliers d’une valeur d’environ 108,5 milliards de francs suisses dans toute l’Europe et à travers plusieurs classes d’utilisation : les bureaux, le logement, la santé, la logistique et l’industrie ainsi que le commerce de détail et l’hôtellerie. Dans ce contexte, il est essentiel de veiller à ce que les portefeuilles dédiés à nos propres activités d’assurance et aux fonds immobiliers de nos clients institutionnels (comme des caisses de pensions et des gestionnaires de grandes fortunes) répondent aux exigences actuelles, et qu’ils sont composés d'actifs parés pour l’avenir. Nous avons rassemblé dix biensd’exception pour illustrer toute la diversité et le potentiel de cette classe d’actifs :

1. Swiss Life Brannhof, Bahnhofstrasse 75/79, Zurich

En 1912, Julius Brann, l’un des pionniers de l’ère des grands magasins, fait construire un bâtiment à l’architecture impressionnante sur la Bahnhofstrasse de Zurich. Aujourd’hui connu sous le nom de « Swiss Life Brannhof », celui-ci a peu changé depuis l’agrandissement en 1929 et la construction de l’atelier de soierie « Näfenhaus » en 1931. Ce complexe immobilier appartient à Swiss Life depuis 2001. Après une rénovation complète entre mars 2020 et fin 2023, Swiss Life décide de le faire évoluer en adoptant un nouveau concept d’utilisation moderne. On y trouve aujourd’hui un café et cinq boutiques répartis sur environ 4600 mètres carrés du premier sous-sol au premier étage, avec notamment un espace à usage mixte associant un showroom automobile et un comptoir de café moderne. Entre le deuxième et le cinquième étage, environ 5800 m2 sont réservés à des espaces de bureaux. Autre particularité de ce bien : de nombreux éléments historiques soigneusement restaurés, avec notamment 10 000 vitraux aux couleurs chatoyantes, et des œuvres d’art contemporaines dans les espaces intérieurs et extérieurs. Idéalement situé sur une rue emblématique très appréciée des touristes, des acheteurs et des flâneurs, le « Swiss Life Brannhof » semble en passe de devenir un nouveau lieu incontournable dans un environnement urbain en perpétuelle mutation.
Images : © Roger Frei

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2. Rue du Rhône 8, Genève

Situé en plein centre de Genève, l’immeuble historique « Rue du Rhône 8 » appartient à Swiss Life depuis 2015. Ce complexe immobilier de sept étages a été construit dans le prestigieux quartier des Rues Basses à Genève. Divisé en cinq bâtiments, il s’étend de la rue du Rhône à la rue de la Confédération via le passage des Lions. Sur une surface totale de 18 000 m2, le premier étage accueille des espaces de vente modernes ainsi qu’un restaurant doté d’un toit-terrasse spacieux surplombant la cour intérieure. Les autres étages sont réservés à des espaces de bureaux polyvalents.

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Le passage des Lions a été construit en 1911 par Adrien Peyrot. Classé monument historique, c’est le seul passage commercial de ce type à Genève. Autres caractéristiques du bâtiment : sa façade végétale donnant sur la cour intérieure et son mélange d’éléments historiques et d’architecture moderne, parfaitement réussis grâce à une rénovation de grande ampleur. La nouvelle utilisation du « Rue du Rhône 8 » et la rénovation du passage des Lions ont considérablement revalorisé et revitalisé le quartier.
Images : © Fernando Guerra

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3. Au-Park, Wädenswil, Zurich

Depuis l’été 2023 à Wädenswil, Swiss Life transforme une ancienne zone de développement à usage commercial d’environ 32 000 m2 en un quartier résidentiel polyvalent sur les bords du lac de Zurich. Outre 295 logements neufs (un mélange d’appartements en propriété et d’appartements locatifs), le site comprendra également environ 2000 m2 de surfaces commerciales, ainsi qu’une trentaine de jardins familiaux disponibles à la location. Le cœur du site devrait être « AuPark », un vaste espace accessible au public qui comprend également une promenade et devrait contribuer à valoriser encore davantage le quartier. La durabilité tient également une place importante dans le projet : la production de chauffage est assurée par des pompes à chaleur géothermiques, complétées par de vastes panneaux solaires photovoltaïques sur les toits. Les bâtiments résidentiels du site ont été certifiés par le label suisse « SNBS Gold » de construction durable ; dans le cadre d’un concept de mobilité global, le site inclut également près de 800 places de stationnement pour vélos et valorise les infrastructures de mobilité électrique. Les appartements devraient être disponibles pour emménagement d’ici l’été 2026.
Illustrations : Tend AG

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4. FRANKFURT WESTSIDE, Stoofstrasse 27,
Francfort-sur-le-Main

Cet ancien site industriel de Francfort-sur-le-Main a été bâti en 1856 pour la production de produits chimiques. Après quelques années d’inactivité, le terrain de 73 hectares a été intégré en 2020 au portefeuille de Swiss Life Asset Managers et de sa filiale BEOS AG, et rebaptisé « FRANKFURT WESTSIDE ». Dans le cadre d’un projet prévoyant un volume d’investissement d’environ 1,3 milliard d’euros et plus de 70 nouveaux bâtiments, le site sera transformé par Swiss Life Asset Managers et BEOS AG en quartier commercial et industriel à usage mixte d’ici 2035.
Images : © Bloomimages Berlin GmbH

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Dans la recherche et le développement, les instituts ou l’industrie manufacturière, des bureaux sur les bords du fleuve, des hubs créatifs ou des espaces de coworking, le site permettra de proposer des solutions individuelles et sur mesure pour l’industrie 4.0 et d’accueillir jusqu’à 6000 professionnels. Les rives du Main constituent un élément essentiel du site, et s’y étendent sur plus d’un kilomètre et demi. Récemment remis en service, le sentier qui longe le fleuve rejoint les chemins existants et permet aux piétons et aux cyclistes d’accéder à « FRANKFURT WESTSIDE ». En d’autres termes, l’ancien parc industriel se transforme peu à peu en espace public et déploie tout son potentiel.

Visualisierung FRANKFURT WESTSIDE © Bloomimages Berlin GmbH

5. Berlin Decks, Friedrich-Krause-Ufer 16–21, Berlin

En 2018, la société BEOS AG achète le terrain situé à la périphérie nord du quartier de Berlin-Moabit pour le compte d’une communauté d’investisseurs allemande. C’est sur ce terrain que seront construits les « Berlin Decks », imaginés dès leurs origines comme un lieu d’intégration et de communication. Le site crée un trait d’union entre la nature, les entreprises et les quartiers environnants pour former une véritable communauté. Pendant la phase de construction, le site était déjà utilisé par plusieurs artistes locaux et de renommée internationale. Avec une construction hybride en bois, un fonctionnement neutre en carbone, des espaces verts et diverses œuvres d’art lumineuses qui, comme l’ensemble du campus, sont exclusivement alimentées en électricité verte, les « Berlin Decks » misent sur un développement durable du site. La façade en céramique et le toit végétal ont été conçus dans un souci d’innovation écologique et de durabilité économique. En plus d’un concept innovant, les « Berlin Decks » apportent également une dimension historique au quartier en incorporant un bâtiment en briques de 2 800 m2 qui date de 1912. Entre 2024 et 2026, l’espace devrait progressivement s’agrandir d’environ 48 000 m2 avec quatre nouvelles constructions à plusieurs étages pour favoriser les échanges commerciaux et humains.
Images : © BEOS AG

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6. West.side Office, Siemensstrasse 21, Bonn-Endenich

« West.side Office » fait partie du portefeuille de Swiss Life Asset Managers Allemagne depuis 2018. En associant des espaces de travail, de restauration et des commerces, il vient répondre aux besoins du quartier ouest de Bonn en matière d’immobilier de bureaux et de surfaces commerciales. Sur cinq terrains à bâtir d’une superficie totale d’environ 35 755 m2, des surfaces industrielles historiques se marient à une architecture moderne. Les bâtiments historiques seront rénovés et préservés, et de nouveaux immeubles de bureaux modernes viendront compléter le site. Alors que les terrains à bâtir 1 et 2 (respectivement 9 560 m2 et 11 200 m2) sont déjà achevés et intégralement loués, les terrains 3 et 4 sont encore en développement et devraient être terminés au quatrième trimestre 2025. Les terrains 3 et 4, qui s’étendent respectivement sur 11 300 et 3 600 m2, accueilleront principalement des espaces de bureaux modernes. Pour le terrain 5, la phase de développement est également en cours et devrait s’achever au deuxième trimestre 2025. La proximité de l’université et du centre-ville de Bonn fait du « West.side Office » un site attrayant dans une zone résidentielle en pleine croissance.
Images : © Swiss Life Asset Managers Deutschland

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7. Maison Trévise, Paris

La « Maison Trévise » est située dans un quartier animé du 9e arrondissement. Composé de trois bâtiments, elle a été acquise en 2021 dans le cadre d'une VEFA pour le compte d’un fonds dédié de Swiss Life Asset Managers. Le cœur du bien est l’ancien Hôtel Bony, inscrit à l'inventaire des monuments historiques pour son style néo-palladien caractéristique des années 1815 et ses riches décors peints inspirés de l’Antiquité. Afin de proposer un ensemble immobilier respectueux de l’environnement et d’améliorer le confort des usagers, Swiss Life Asset Managers France a entièrement restructuré la « Maison Trévise » et l’a transformée en bureaux modernes.

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La restauration de l’ancien Hôtel Bony a été réalisée par un architecte en chef des monuments historiques, qui a choisi de mettre au point une infrastructure noble reliant les trois bâtiments entre eux. Le jardin, classé espace vert protégé sur le plan local d’urbanisme (PLU), a également été revalorisé et un business center a été aménagé en sous-sol, à la place de l’ancien parking souterrain. Aujourd’hui intégralement restauré et unique sur le plan architectural, ce bien offre à ses occupants un large choix d’espaces de travail et d’échange modulaires.
Images : © Antoine Mercusot

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8. 104 Richelieu, Paris

Construit sur pilotis et situé à quelques rues du Palais Brongniart, de l’Opéra Garnier et du Louvre, ce bâtiment à l’architecture caractéristique des années 1960 présentait à l’origine de nombreux points faibles : pas d’isolation phonique ou thermique, un manque de lumière naturelle, pas d’entrée distincte pour les bureaux et les logements, et un manque criant d’espaces communs. Grâce à une restructuration profonde sur le plan immobilier et environnemental, l’immeuble a adopté une nouvelle identité contemporaine. Métamorphosé en un cocon végétal à la façade en verre remarquable, il est devenu une adresse d’exception au cœur d’un quartier convoité. À cette verrière, viennent s’ajouter de grands plateaux fonctionnels et des terrasses végétalisées qui apportent de la luminosité au site. Cette rénovation illustre parfaitement comment un bâtiment ancien peut être modernisé et optimisé pour répondre aux exigences élevées du marché, que ces améliorations concernent la qualité des espaces ou la trajectoire de réduction de CO2 du portefeuille immobilier. Cela contribue à améliorer l’image du bien immobilier, mais aussi à la qualité de vie des occupants et à l’attractivité du quartier.
Images : © Swiss Life Asset Managers France

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9. Rue Monsieur, Paris

Cet hôtel particulier construit à la fin du XIXe siècle est un bâtiment emblématique du 7e arrondissement de Paris et fait partie du portefeuille Swiss Life depuis 2018. Situé dans le quartier des ministères et des ambassades, cet ensemble de 2 180 m2 est rehaussé d’un jardin d’environ 1000 m2 et a été partiellement classé monument historique. Les travaux de rénovation et de réaménagement des espaces, d'une très grande amleur, ont permis de valoriser le patrimoine existant, tout en intégrant les exigences et ambitions d’investissement socialement responsable (ISR) de Swiss Life Asset Managers France.

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Le projet de rénovation posait deux défis majeurs : préserver la valeur patrimoniale du bien et adapter les bâtiments aux normes actuelles d’usage de bureaux afin de créer des espaces de travail modernes et attrayants. La volonté architecturale était de retrouver la configuration du bâtiment d’origine de 1891, tout en conservant l’enveloppe du bâtiment historique sans dénaturer sa haute qualité architecturale. Les espaces verts soigneusement aménagés préservent la biodiversité tout en offrant aux occupants un véritable îlot de détente.
Images © Swiss Life Asset Managers France

 

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10. Axel Hotel, Barcelona

Convaincue du potentiel de reprise rapide du secteur hôtelier après la crise de Covid 19, Swiss Life Asset Managers France a acquis l’Axel Hotel Barcelona (du nom du groupe hôtelier exploitant) en octobre 2021. Cet établissement 4 étoiles, dans un quartier très fréquenté des touristes au cœur de Barcelone, compte une centaine de chambres et s’adresse principalement aux vacanciers cosmopolites. Construit au XIXe siècle, ce bâtiment emblématique se distingue par son toit-terrasse avec skybar, piscine et restaurant : des infrastructures particulièrement attrayantes pour les touristes. Axel Hotels est une chaîne hôtelière qui se positionne comme l’un des leaders du marché de la communauté LGBTQI+ et met l’accent sur la tolérance, la diversité et le respect dans ses établissements. Cet actif s’inscrit dans la stratégie de Swiss Life Asset Managers orientée sur l’hôtellerie urbaine, qui cible les biens de caractère, de taille moyenne, situés dans des villes européennes attractives et touristiques.
Images : © Axel Hotels

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